WOZ-waarde uitgelegd: wat is het en hoe werkt het?

Hoe een hogere WOZ-waarde leidt tot hogere gemeentelijke heffingen en meer belasting

 

De waarde van je woning heeft op veel zaken invloed: van de belasting die je betaalt tot de verkoopwaarde van je huis. Daarnaast moet je bij verkoop of verhuur van woningen aan bepaalde verplichtingen voldoen. Verder zijn er verschillende manieren om de woningwaarde te controleren. Ook kun je bezwaar maken. Hoe je dat doet, wat WOZ-waardes zijn en waarom het belangrijk voor je is leggen we uit in dit artikel.

 

Ontdek alles over de WOZ-waarde:

1. WOZ-waarde: wat is het?
2. Hogere versus lagere WOZ-waarde; de voor- en nadelen
3. 10 manieren om de waarde van je huis controleren
   • Je woning verkopen of wijzigen hypotheek: taxatie is verplicht
   • Wat als je geen WOZ-waarde hebt?
   • De waarde van je woonruimte klopt niet: wat nu?
4. Hoe maak je bezwaar tegen de waarde die de gemeente aan je huis toekent?
   • 3 manieren om je bezwaar kenbaar te maken nadat de waardebepaling door de gemeente gedaan is
   • Wat als je te laat bent met bezwaar maken?
5. WOZ-waarde en verkoopprijs: verschil

 

Dit artikel in 30 seconden:

• Met de WOZ-waarde weet je de waarde van je woning zoals de gemeente die vastgesteld heeft op 1 januari van het jaar daarvoor.
• Je moet deze waarde aangeven als inkomsten als je belastingaangifte doet.
• Het bepaalt de hoogte van de belastingen, gemeentelijke heffingen, het eigenwoningforfait en de hypotheekrente. Verder beïnvloedt het de erf- of schenkbelasting.
• Een hogere WOZ-waarde kan soms voordelig zijn.
• De woningwaarde wordt berekend op basis van verschillende factoren. Controleer daarom of de oppervlakte van je woning klopt met de waarde die geregistreerd staat. Dit kan o.a. via openbare registers, zoals het WOZ-waardeloket of het Kadaster.
• Je kunt bezwaar aantekenen via de gemeente met een voorbeeldbrief. Ook als de termijn verstreken is, kun je nog bezwaar maken.
• Er zit vaak verschil tussen de WOZ-waarde en verkoopprijzen van huizen. Een makelaar (Rotterdam) kan je daarom goed adviseren bij de aan- of verkoop van je nieuwe woonruimte.

 

WOZ-waarde: wat is het?

Wat houdt WOZ-waarde in? WOZ betekent ‘Wet waardering onroerende zaken’. Deze wet heeft invloed op de woningwaarde en andere onroerende zaken in Nederland, zoals bedrijfspanden of de eigendom van grond. De woningwaarde komt te staan in een WOZ-beschikking.

Het is een geschatte marktwaarde: bij een hogere vraag naar woningen kun je natuurlijk een hogere verkoopprijs vragen.

Omdat de waarde van een woning gezien wordt als inkomen, moet je dit aangeven bij de inkomstenbelasting zodra je belastingaangifte doet. Zorg er daarom voor dat je aangifte juist is.

De WOZ bepaalt daarnaast de hoogte van belastingen en gemeentelijke heffingen, zoals onroerendezaakbelasting, waterschapslasten en uw inkomstenbelasting. Het speelt ook een rol bij erf- of schenkbelasting en het eigenwoningforfait.

Verder heeft het invloed op hoeveel hypotheekrente je moet betalen: voor een huis dat meer waard is, betaal je ook meer. Een van de factoren die daarbij invloed hebben is het oppervlak van je woning. Controleer de waarde van je woningruimte daarom bij het WOZ-waardeloket of via het Kadaster (bij beiden wordt de waarde van alle woningen bijgehouden door de overheid).

 

Hoe kom je aan de WOZ-waarde van je woning?

De gemeente is uitvoerder van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ): van hen krijg je de WOZ-waarde via de WOZ-beschikking. Verderop in dit artikel lees manieren om de waardes van andere huizen die lijken op die van jou te vergelijken met de waarde van je huis.

 

Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld?

De gemeente stelt de WOZ-waarde elk jaar vast door taxatie (een waardebepaling) op basis van soortgelijke woningen. De waarde van het huis op 1 januari van het vorige jaar is daarbij het uitgangspunt.

 

Hoe actueel is de waarde van je huis?

De woningwaarde wordt 1 keer per week (op zaterdagavond) bijgewerkt.

 

Hogere versus lagere WOZ-waarde: de voor- en nadelen

Een hoog gewaarde woning hoeft niet per se nadelig te zijn. Vergeleken met een laag gewaarde woning kan het zelfs voordelen hebben. Hieronder vind je de voordelen van een woning die hoog gewaardeerd is versus een woning die laag gewaardeerd is:

 

Voor- en nadelen hoge woningwaarde

 

Voordelen hoge WOZ-waarde:

• Je eigendom levert meer op bij de verkoop.
• Je kunt meer lenen. Zorg dan wel dat je voldoende inkomsten hebt.
• Je betaalt een lagere hypotheekrente.

 

Nadelen hoge WOZ-waarde:

• Je betaalt meer gemeentebelasting.
• Een hogere eigenwoningforfait. Dit is een belasting die je betaald voor ‘woongenot’. Het eigenwoningforfait stijgt mee met de WOZ-waarde. De hypotheekrente mag je nog wel van dit forfait af trekken.

 

Voor- en nadelen lage woningwaarde

 

Voordelen lage WOZ-waarde:

• een laag gewaarde woning is vooral handig bij belasting betalen: je betaald namelijk minder belasting.
• ook is het eigenwoningforfait lager.

 

Nadelen lage WOZ-waarde:

• je eigendom levert minder op bij de verkoop.
• je kunt minder lenen. Dit is natuurlijk nadelig voor de hypotheek.
• Je betaalt een hogere hypotheekrente.

 

Zoals je hierboven ziet: de voor- en nadelen van een hoog gewaarde WOZ het tegengestelde van een laag gewaarde WOZ.

 

10 manieren om de waarde van je huis controleren

Je weet nu waarom de waarde van je huis belangrijk is. Zoals gezegd wordt ook het oppervlak van je woning wordt ook meegenomen in de berekening. Controleer of dit klopt. Zelfs als je denkt dat je WOZ klopt, is het slim dit op te vragen en te controleren.

Hieronder vind je 10 manieren om de WOZ-waarde te vergelijken of deze te controleren:

1. Via het peildatum waarop de woningwaarde is vastgelegd. Het peildatum is 1 januari van dit jaar of het jaar daarvoor.
2. Via het taxatieverslag (waardepaling) van de gemeente. Dit kan kosteloos via Digid. De onderbouwing is op basis van 3 verkochte woningen. Deze woningen zijn rond het peildatum verkocht of de gemeente vindt dat het representatief is.
3. Via het WOZ-waardeloket. Dit loket vind je op de website van de Rijksoverheid. De waarde van vergelijkbare woningen via het WOZ-waardeloket is een schatting: daarom is het niet voldoende om hiernaar te verwijzen bij bezwaar. Kijk daarom ook naar vergelijkbare woningen met lagere prijzen.
4. Via het Kadaster: tegen betaling kun je met dit openbare register van woningen je WOZ controleren.
5. Via de lokale makelaar. Ook wij helpen je graag verder: (interne link).
6. Via buurtbewoners.
7. Via het WOZ-referentierapport. Het is belangrijk om te beseffen dat dit rapport geen taxatierapport (het heet ook ‘referentierapport’). Het geeft dus niet de getaxeerde (door taxateur bepaalde) waarde van je woning aan. De methode die hierbij gekozen is om drie vergelijkbare woningen uit je buurt te nemen die het beste het WOZ-bezwaar onderbouwen;
8. Via de WOZ-check. Deze controle is een andere gratis tool en geeft antwoord op vraag: heeft bezwaar maken zin? Je hoeft alleen maar je adres en WOZ-waarde in te vullen. Het nadeel is wel dat je moet registeren en inloggen;
9. Via de Woningwaardemeter van de Hypotheker. Ook de woningwaardemeter is een gratis tool waarmee je snel een globale inschatting maakt;
10. Via een taxatierapport. Dit rapport is opgesteld door een makelaar of beëdigd taxateur, die de waarde van je huis bepaalt. Het is een sterk argument bij bezwaar. Het nadeel is wel dat het tijd en geld kost: denk aan ongeveer € 500 of € 800. Vraag daarom meerdere offertes op en laat alleen een taxatierapport opstellen als je al zeker bent van je zaak en het veel geld scheelt. Het voordeel is wel dat als je gelijk hebt, je een vergoeding krijgt voor proceskosten. Voor meer informatie kun je de PDF van Eigen huis lezen: De WOZ in Beeld.

 

Je woning verkopen of wijzigen hypotheek: taxatie is verplicht

De methodes hierboven, zoals het Kadaster, geven vooral schattingen. Wil je je huis verkopen of een goedkopere hypotheek dan heb je een officiële taxatie (waardering van je huis) nodig.

Wat als je geen WOZ-waarde hebt?

Wat als je WOZ-waarde ontbreekt? Hier kunnen 2 redenen voor zijn:

1. Het gebouw is geen woning.
2. De gemeente moet de woningwaarde nog vaststellen.

 

WOZ-waarde klopt niet: wat nu?

De informatie van de overheid komt van het Basisregistratie Adressen en gebouwen (BAG). Wijzigingen moet je via de BAG-viewer doorgeven.

WOZ-waarde: bezwaar maken

Met een taxatierapport sta je het sterkst bij bezwaar maken. Maar dat is meteen ook de duurste optie om je WOZ te controleren of te vergelijken.

Bezwaar kun je maken binnen 6 weken na de datum die op de brief staat van de gemeente waarop je WOZ-beschikking staat. Hieronder vind je 3 manieren om dit te doen:

 

3 manieren om je bezwaar kenbaar te maken nadat de bepaling van je woningwaarde door de gemeente is gedaan

• Via een voorbeeldbrief. Download hier een voorbeeldbrief met argumenten ter illustratie.
• Via een reactieformulier. Soms sturen gemeenten een reactieformulier mee met de WOZ-beschikking.
• Via internet. Je kunt ook bezwaar maken via internet bij sommige gemeenten.

 

Wat als je te laat bent met bezwaar maken?

Ben je te laat met bezwaar maken tegenover de WOZ-waarde? Stuur dan een brief met titel ‘pro forma bezwaarschrift’. Noem daarbij de datum waarop de gemeente je bezwaar kan verwachten.

 

Meer informatie over het maken van bezwaar vind je via de Rijksoverheid.

 

WOZ-waarde en verkoopprijs. Wat is het verschil?

De waardepeildatum ligt altijd in het vorige jaar. Daarom kan dit verschillen met verkoopprijzen van woningen: De waarde van een woning kan stijgen of lager worden doordat er meer of juist minder vraag naar woningen is.

Interessant om te weten: De waarde van de woning mag een verkoper zelf bepalen. Ook als de vastgestelde waarde door de gemeente anders en die dus een andere WOZ-waarde bepaalt. Kortom, een verschil tussen de waarde van de woning met de waardepeildatum heeft meestal te maken tussen het vraag en aanbod op de woningmarkt.

Het risico van een woning die te hoog wordt gewaardeerd is wel een hogere hypotheek. Dit wordt namelijk gebaseerd op waarde die door de gemeente vastgesteld is. En niet op de verkoopprijs. Je kunt de daadwerkelijke waarde van de woning daarom het beste zelf controleren vanwege verschillen in woningwaarde.

Hoe moet je waarde van je woning controleren? Je kunt de waarde van de woning raadplegen via het Kadaster of de woningwaarde laten bepalen door een taxateur. Meer manieren om de waarde van je huis te controleren vind je onder het kopje ’10 manieren om de waarde van je huis controleren’.

 

Laat je goed informeren

Laat je daarom goed informeren zodat je niet te veel betaald als je een huis koopt. Of juist te weinig krijgt als woningeigenaar. Wil je het beste advies over de verkoopwaarde van je woning? Of wil je een woning kopen? Dan kan een makelaar je daarbij helpen. Neem dan contact met ons, onze makelaars helpen je graag verder.

 

Meer weten